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L'AMMINISTRATORE

1. La figura dell’Amministratore

Partecipa direttamente all’andamento della vita comune, è chiamato ad armonizzare il diritto del singolo con il diritto del condominio. Non è un organo in senso proprio; è mandatario con rappresentanza dei condomini. Assume obbligazioni nei confronti dei clienti-condomini che discendono dal contratto di prestazione d’opera intellettuale: si obbliga ad impiegare i “mezzi” ritenuti più idonei con  diligenza e perizia, correttezza e buona fede.
E’ legato ad un patto di onestà e trasparenza. Non compie atti che possano portargli interessi o guadagni, non favorisce nessuno. Mantiene con tutti gli interlocutori un rapporto di seria disponibilità.

2. Rischi professionali

Deve essere coperto da una polizza che lo assicuri contro i rischi professionali.

3. Accettazione dell'incarico

Prima di accettare l’incarico deve indicare in forma scritta quali saranno le prestazioni che intende fornire nonché i relativi compensi.

4. Conduzione dell'immobile

Deve curare con diligenza la conduzione delle parti comuni dell’edificio, affrontando i problemi della comunità; sa che è meglio un’idea buona messa in pratica che un’idea ottima rimasta incompiuta.

5. Adempimenti fiscali
e legali

Deve redigere la contabilità con precisione, chiarezza e trasparenza, indicando dettagliatamente i lavori eseguiti e le spese sostenute. Tutta la documentazione amministrativa e contabile deve essere conservata per almeno 5 anni e deve essere a disposizione, nei modi e nei termini da egli indicato, dei Condomini che ne fanno richiesta. Nel redigere il Bilancio deve osservare i requisiti di integrità, veridicità, universalità, pubblicità e chiarezza.

6. Responsabilità morale

Chi amministra deve saper prendere decisioni anche scomode: l’impegno a fare ciò che è necessario viene prima della ricerca del consenso.

7. Rapporti con i condomini

Deve mettere al primo posto l’interesse della collettività: essere trasparente e saper comunicare tutto quanto concerne il suo lavoro, nella piena disponibilità al dialogo con i Condomini, non solo con quelli che lo hanno scelto.
Non si può amministrare senza una proficua collaborazione con i Condomini.

8. Controllo delle spese

Ha una gestione pensata per ridurre i costi, superflui ed inutili, determinati da obsolete e quindi cattive amministrazioni, adeguando i servizi alle reali esigenze dei condomini.

9. Manutenzione
e interventi

Qualora vi sia la necessità di effettuare degli interventi sulle parti e impianti comuni che non hanno il carattere dell’urgenza, l’amministratore ha l’obbligo di preparare a seguito di delibera assembleare uno specifico capitolato dei lavori da effettuare e lo deve inviare preventivamente a tutti i condomini.
Su tale capitolato dovranno poi essere elaborati dei preventivi di spesa che andranno esaminati in sede di assemblea da convocarsi per l’approvazione degli stessi lavori.

10. Regolamento
di condominio

Deve accertarsi dell’esistenza del regolamento di condominio e delle relative tabelle millesimali; in caso di loro assenza ha l’obbligo di proporne la formazione se il numero dei condomini sia superiore a dieci.

 

IL CONDOMINO

1. Partecipare
alle assemblee

L’assemblea di condominio non è un posto dove si litiga, nella maggior parte delle assemblee di condominio si discute e si prendono delle decisioni come in una famiglia e come in famiglia non sempre è facile, ma va fatto. E se non lo fate voi lo farà per forza qualcun altro al vostro posto e voi non avrete nessun diritto di giudicare la sua scelta, né di lamentarvi. Voi non c’eravate.

2. Segnalare anomalie all'interno del condominio

Passiamo ore intere al telefono per cose inutili, quanto ci costa una chiamata, un sms, una e-mail all’amministratore per informarlo e chiedere delucidazioni? E se si chiama e si trova il telefono occupato non usiamo la giustificazione “ho chiamato l’amministratore ma lui non c’è mai”. Riproviamo più tardi o negli orari suggeriti dalla segreteria. Buona norma sarebbe anche avvisare l’amministratore quando un lavoro richiesto è stato eseguito e con quale esito.

3. Rispettare
gli orari d'ufficio dell'Amministratore

Negli orari di chiusura lui non è a spasso o a casa, molto probabilmente è in banca a portare i versamenti, a fare un sopralluogo in un condominio, in ufficio ad aggiornare le contabilità, a fare i solleciti ai morosi, a pagare i fornitori, a studiare le nuove normative. Se non in caso di effettiva urgenza non interrompetelo. Mandate piuttosto, un sms, una e-mail. Se per motivi di lavoro non potete andare a trovarlo nei giorni stabiliti, chiedete un appuntamento. Il fatto che lo paghiate non vi autorizza ad essere maleducati con lui.

4. Pagare regolarmente le rate condominiali

Il fatto, di per sé banale, produce notevoli riflessi su tutto il Condominio che in mancanza di una o più quote potrebbe trovarsi in difficoltà nel pagamento dei propri fornitori per i servizi da questi forniti. Se per qualunque motivo non si riesce, avvisare l’amministratore del ritardo.

5. Stabilire rapporti umani con i propri vicini

Senza essere invadenti o eccessivi, basta un sorriso e un saluto quando li si incrocia per le scale o in ascensore. E soprattutto bisogna essere tolleranti.

6. Rispettare le regole
di buona convivenza

L’ora del silenzio va, di regola, dalle 13 alle 15 e dalle 22 alle 8, tuttavia il rispetto della tranquillità del prossimo è una regola valida tutto il giorno.

7. Rispettare
gli spazi comuni

Non utilizzare gli spazi comuni come una nostra esclusiva proprietà depositando mobili o altri oggetti ingombranti.
Non recare danno ai muri, alle scale e alle rifiniture del palazzo trasportando oggetti senza le opportune attenzioni.
Non fare riparazioni murarie nei locali comuni senza il consenso dell’amministratore o degli altri condomini.

8. Dare la propria disponibilità

Rendersi disponibile per eseguire piccoli lavori di manutenzione (cambiare le lampadine ecc...) che possano far risparmiare un po’ di spese al condominio, se non si è capaci basta ringraziare coloro che si prestano per detti servizi.

9. Collaborare con l'Amministratore

Consigliare, dare suggerimenti, informare l’amministratore, prima dell’assemblea, degli argomenti che sarebbero da inserire all’ordine del giorno.

10. Non dire mai "è una questione di principio"

Fare le osservazioni tenendo conto anche dell’effettivo disagio che una situazione causa. Il vicino ha installato una tenda da sole con il bordino marrone invece di bordeaux e dal cortile neanche si nota la differenza; bisogna che cambi tutta la tenda è una questione di principio. La volta successiva il vicino costringerà a far pitturare il mobiletto sul balcone dello stesso colore della facciata.


IL CONDOMINIO E LA PRIVACY

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